“开奥莱，有钱赚”的背后不仅是“名牌+折扣”对于消费者的巨大吸引力，房地产热衷于此的另一方面是奥特莱斯已经成为拉升周边住宅价格的“催化剂”。

    家住北京的张小姐于去年在天津市武清区买了一套商品房，这套80平方米左右的公寓离佛罗伦萨小镇只有10分钟的车程。张小姐说，她就是看中了佛罗伦萨小镇未来带动周边发展的潜力，“离北京不远，一家人闲暇时可以过来度周末，购物扫货更是便利。”

    2012年，武清区住宅销售面积居全市首位，占天津市的12%，除了大批因“蓝印户口”需求在武清买房的周边省市居民，其中也不乏有一些京津消费者是看准了奥特莱斯项目的辐射和带动作用。

    奥特莱斯这一带着金字招牌的“舶来品”让房地产商能够实现以低价买地，并享受政策红利。以首创置业在房山的奥特莱斯项目为例，2010年年初首创获取该项目土地时的平均地价每平方米只要3000多元，而万科同期在该区域获得的另一块住宅用地的地价成本却已近6000元/平方米。

    搭上奥特莱斯的顺风车，周边住宅房价的飙升使得房地产商并不太在乎奥特莱斯是不是够规范、够标准，一些业绩不佳的卖场打着奥特莱斯的旗号吸引人气，从而回笼资金的做法一直屡试不爽。

    此前，就有媒体曾质疑深圳大梅沙奥特莱斯购物村人气和销售均“不在状态”，而是在变相“圈地”，借奥特莱斯之名享受政府的政策红利，其周边的住宅项目才是最大的受益者。

    奥特莱斯本是一种与国际服饰品牌，特别是奢侈品品牌资源密切相关的商业业态。以往业界大多把一个奥特莱斯项目的成功与否与是否有足够的品牌资源和相应的服务配套挂钩，但在那些疯狂的房地产商看来，奥特莱斯项目运营得好不好并不是核心问题，借一个体量并不大的奥特莱斯项目低价“圈地”才是根本。

由此，我们看到了不少“伪奥莱”或“准奥莱”项目的诞生。在北京市北三环的一家“奥特莱斯”店里，一双冬靴150元、一件冲锋衣299元⋯⋯看似诱惑力十足的价格下，是一个个不知名的小品牌拥挤在一栋低矮的商场内。记者在场内看到，能够勉强称得上是奥特莱斯模式的只有李宁和安踏的“工厂店”，尽管是周末，但场内客流十分稀疏，进店的顾客多是中老年人。

    毋庸置疑，如果以国际通用标准和《奥特莱斯企业经营管理要求》行业标准来衡量，上述这家商场只能算是“尾货集中营”，而非奥特莱斯。

    万文英指出，“从2002年中国首家奥特莱斯开业起，我们看到有一些商业项目打着‘奥特莱斯’的旗号，却并没有贯彻‘名牌+折扣’的理念，而是尾货处理市场。”可以说，很多不规范、不成气候的商业项目也命名或改名为奥特莱斯，也有商家打着奥特莱斯的名号却只是普通折扣店，这样会给那些不熟悉该业态的消费者造成误解。

    事实上，目前国内已开业或在建与规划中称为“奥特莱斯”的项目已超500家，其中已倒闭或濒临停业的单店不下数十家，真正步入成长期的单店仅40余家，而能拿出亮眼业绩的单店也只有10家左右。

    然而，数据一分两极，开发商眼中看到的往往是奥特莱斯惊人的业绩报告。中华全国商业信息中心的数据显示，2013年北京百货前十共计实现销售347亿元，同比降低1.9%。而相较2012年的榜单，当代商城跌出前十名，取而代之的是赛特奥特莱斯，以同比增长24%的抢眼业绩新晋前十。

    由此，商业地产大佬们不仅加速新店的扩张速度，还在谋求百货业向奥特莱斯业态的转型。一个典型的例子是广州友谊商店在去年年底摇身一变，成为天河商圈中首个奥特莱斯购物中心。据店方透露，其转型后的销售额达到了预期目标，同比有25%以上的增长。

    在奥特莱斯投资热潮的背后，是近年来接连曝出的奥特莱斯闭店的消息，如北京爱家奥特莱斯开业9个月后变身“小商品市场”、上海宝山美兰湖奥特莱斯众多品牌搬离等，反映了一些地产项目在“大跃进”式的开发下，催生出的“准奥特莱斯”的提前谢幕。

    《奥特莱斯企业经营管理要求》行业标准出台的目的正是为了让奥特莱斯业态走向规范，但从这一业态的健康发展来看，细节上的规范是“锦上添花”，稳健的发展策略与节奏才是缩短与国际差距、为奥特莱斯“正名”的最根本所在。

    “奥特莱斯比现有商场更具有空间和条件进行消费体验升级，更易实现体验和服务中心的功能。近年来，奢侈品大牌在亚太地区业绩不振，也会让奥特莱斯迎来更多的一线奢侈品牌。”财富品质研究院院长周婷表示，即便如此，在传统百货业普遍面临巨大挑战的时候，奥特莱斯也不能完全幸免，目前大范围开店的奥特莱斯模式并不保险。

    美国知名奥特莱斯Tanger的稳妥策略就值得借鉴，截至2012年，Tanger共有36家奥特莱斯中心，其中有7个项目是合作开发，30多年来，其年均新增物业仅有1.4个。

    诚然，稳健的扩张策略也包括本土消费者的消费特点的迎合。就中国式的消费习惯而言，上海米岚城市奥莱企业管理有限公司总裁兼董事罗欣在其新浪微博上写道，“四大门槛”制约了中国消费者在奥特莱斯的大面积消费，即“有车、有闲钱、有时间、有心情”。

    然而，奥特莱斯由于需要足够大的经营面积、足够低的经营成本，不得不选择在远离繁华市区的郊区开店。因此，由此带来的远郊购物的高昂代价就势必要求商场必须为消费者配备齐全的配套设施。

    在选址及配套上，Tanger的要求也十分严格，如目标地点方圆55公里必须至少有100万人口，家庭平均收入在65000美元以上，位于交通枢纽或主干道旁，日车流量在55000以上，建设规模在3万平方米以上，能容纳90个门店等。

    早在100多年前，美国就已出现奥特莱斯业态的雏形。早期的奥特莱斯只是品牌厂商为处理尾货和断码产品在工厂周围建立的促销店铺。由于大量的品牌尾货汇集在一起，这种门店逐步发展成为类似Shopping Mall的大型购物中心。

    真正意义上的奥特莱斯出现在1971年，其标志是首家Dexter Factory Outlet Store（DFOS）的开业，创始人是美国企业家哈罗德·阿方德。

    上世纪80、90年代，奥特莱斯业态在美国发展迅速，1996年达到了329家。随后，行业发展放缓，中心数量减少，但经营面积仍保持增长，行业进入了“大浪淘沙”阶段。截至2012年年底，美国奥特莱斯数量已由十年前的230家缩减到185家，总建筑面积658万平方米。

    从美国的发展历程看，奥特莱斯的生命周期很长，特别是在美国电子商务产业极其发达的背景下，奥特莱斯受到的冲击并不明显。在美国，百货、超市、购物中心以及奥特莱斯这四种商业业态中，奥特莱斯的销售总额排名第二，有资料显示，2013年美国奥特莱斯的销售额可达到500亿美元。

    特点1： 高端品牌聚集优化。以Tanger为例，其购物中心汇集了近400个品牌，除了Prada等众多奢侈品品牌，还经营鞋帽、箱包、化妆品等类别的产品。

    特点2： 折扣优惠力度大。美国奥特莱斯的折扣幅度一般在3~7折，有时甚至达到1折，这对旅美游客的吸引力巨大。AWE Talisman公司位于拉斯韦加斯和尼加拉瓜两地的奥特莱斯商场仅在2013年上半年就接待了超过14万人次的中国游客。

    特点3： 规划合理，配套齐全。美国奥特莱斯多位于城市郊区和度假中心附近，依附于高速公路，交通便利，还拥有大型停车场和餐饮、娱乐等休闲设施。